2022년 주택시장 전망

이번에는 주택산업연구원에서 발간한 2022년 주택시장 전망이란 내용을 살펴보려고 합니다.

 

 

1. 2021년 주택시장 동향 및 진단

 

• 매매시장

(거시경제) 코로나의 영향으로 2020년은 마이너스 성장률(-0.9%)을 기록한 반면, 경기회복과 기저효과로 올해 경제성장률은 3분기 기준 전년동기대비 4%의 성장률 시현

 

(금리) 미국은 '20년 3월 코로나 사태로 금리를 제로 수준으로 낮추고 저금리 기조를 유지하는 중임. 한국 역시 코로나 확산 이후 금리를 지속적으로 인하(1.25% → 0.75%('20.3.16) → 0.50%('20.5.28))해왔으나 올해 하반기 물가와 거시경제 상황을 고려해 기준금리를 2차례 인상

 

(부동산정책) 현 정부는 2020년까지 규제지역 지정, 대출규제 강화, 가격규제, 부동산 관련 세제 강화 등 수요억제 정책을 통해 주택시장 안정화를 도모, 올해부터 기존의 규제는 유지하면서 공급중심으로 정책기조 전환

 

(수요·공급) 인허가와 착공물량은 증가한 반면, 분양과 준공물량은 감소, 1인가구를 중심으로 한 급격한 가구 증가로 인한 주택수요 증가, '15~'17년 크게 증가했던 신규공급은 택지부족으로 점차 감소하는 추세로 급증하는 수요에 대응하기 어려워 가격상승 요인으로 작용

 

(주택거래) 전년 동기비 주택매매거래는 13.0%가 감소, 증여거래는 3.5% 증가

 

(주택가격) 2021년 주택매매가격은 전국적인 상승세를 지속하고 있으며, 정부의 적극적인 공급대책에도 불구하고 사상최대의 상승폭을 기록

 

• 전월세시장

(수요·공급) 청약을 위한 세대분리 등으로 1인가구수가 통계청 예측치의 2배 이상 증가하였고 이들이 동시에 전월세시장으로 진입하면서 수요가 급증한 반면, 전국 아파트 입주(예정)물량은 29만세대로 전년대비 7.5만 세대가 감소하여 수급불균형에 따른 전월세 상승의 주요요인으로 작용

 

(전월세 거래) '21년 1~10월 전월세거래량은 194.3만건(전세 110.5만건, 월세 83.8만건)으로 전년동기대비(183.3만건) 대비 6.0% 증가(전세 1.0% 증가, 월세 13.4% 증가, 월세 급증은 경제력이 약한 1인가구 급증이 원인으로 추정)

 

(전월세 가격) 입주물량 감소와 임대차 3법에 따른 전세물량 감소 및 매매가격 상승 등의 영향으로 작년 상반기까지 안정세였던 전세가격이 빠르게 상승함

 

 

 

2. 2021년 주택시장 진단

 

• 2021년은 서울·수도권 뿐 아니라 전국적으로 주택가격이 사상 최대로 급상승한 해로, 공급부족과 급격한 가구증가로 인한 수급불균형, 시장 불안심리 확산에 따른 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격 상승을 견인해왔음

 

• 정부는 공급확대로 주택정책기조를 전환(2.4대책)하고 적극 추진 중에 있으나, 택지개발 등 공급에 최소한 2~3년이 소요되는 등 수요에 즉각 대응하지 못하는 문제가 있어 현재까지는 시장영향이 미미한 상황임

 

 

3. 2022년 주택시장 전망

 

• 매매시장

(거시경제) (경제성장률 : '21년 4.0% → '22년 3.0%) 국내경기는 델타변이 확산 진정세에 따라 회복 기대감이 커지는 가운데 오미크론 재확산으로 불확실성이 커지고 있으나, 새정부 출범에 따른 정책전환과 민간소비 회복, 수출 호조, 설비투자 확대 등으로 금년에 이어 회복흐름을 이어갈 것으로 기대됨 (금리) 미국은 최근 빠른 물가상승과 경기회복으로 작년 3월 코로나발발 직후 '2023년까지는 금리인상을 하지 않겠다'는 정부발표와 다르게 내년 6월전후 테이퍼링에 착수하고 기준금리인상도 예상되고 있음

 

(주택정책 방향) 내년 새정부 출범에 따라 주택정책도 (시장주도) 또는 (공공주도)의 어느 한 축으로 전환될 것으로 예상되는 가운데, 공급측면에서는 단기간에 큰 변동을 가져오기 어렵지만 수요측면에서는 세제와 공급정책 방향에 따라 변동폭이 커질 수 있어 현 시점에서는 불확실성이 큰 상태임

 

(수요공급) 여전히 수요와 공급간의 괴리는 큰 것으로 나타남. (공급부족지역) 서울과 경기, 대전, 울산에서는 공급부족이 클 것으로 예상되며, 서울의 '22년 수급지수는 70.5로 2020년 이후 60~70선을 지속하여 공급부족이 심각한 것으로 나타남. (공급초과지역) 대구는 '18년부터 초과공급이 누적되는 상황으로 주택가격 하방압력으로 작용하고 있으며, 인천 역시 '19년 이후 초과공급 상황 지속. 부산의 경우 '21년부터 공급부족에서 공급초과로 전환하여 초과공급 누적

 

(주택거래) 과거 거래추이를 토대로 2022년 주택매매거래량을 추정해보면, 약 95만 건의 거래가 발생할 것으로 전망됨. 거래가 다소 감소하겠으나 과거 평균 수준은 유지할 것으로 보임.

 

(주택가격) 정부는 주택공급 확대를 통한 시장안정을 도모하고 있으나 주택공급에 소요되는 시간으로 단기간에 가시적인 성과를 기대하기 어려운 가운데, 향후 2~3년간 지속될 공급부족과 여전히 높은 유동성 수준, 가격상승 기대심리, 지속적인 전세수요 등으로 주택가격 상승세가 전망됨. 그러나 단기급상승에 따른 경계심리와 매수가격 부담, 정권의 향배에 따라 양도세 완화 또는 보유세 강화 등 어느 쪽이든 매물 증가 가능성, 금리상승 전망 등으로 올해보다는 상승폭이 크게 낮아질 것으로 예상됨.

 

• 전월세시장

(수급지수) 공급부족 현상은 올해와 유사한 수준으로 전국 전월세수급지수 96.7을 기록, 공급부족이 누적되는 상황. (공급부족지역) 서울과 대전, 울산은 전월세시장에서도 공급부족 지역으로 분석 (공급초과지역) 대전과 울산을 제외한 지방광역시의 전월세시장에서 공급초과를 나타냄. 부산, 대구, 광주의 전월세 수급지수가 기준선을 상회하고 있으며, 수도권 일부 지역과 지방광역시를 중심으로 전월세시장이 다소 안정될 것으로 예상됨.

 

(주택가격) 전세가격은 상승세는 유지하나 상승폭은 조정될 가능성이 있음

 

 

 

4. 주택가격 전망 (전국 매매가격 2.5%, 전세가격 3.5% 상승)

 

• 2022년 주택시장은 매매와 전월세시장의 수급불균형이 지속되며 가격상승 추세가 지속될 것으로 전망

 

• 저금리 기조 속에서 입주물량 부족과 전월세가격 급등이 지속되며 매매시장에도 영향을 미칠 것으로 예상

 

• 다만, 현재의 주택가격 및 구입부담 수준이 매우 높은 상황이고 정부가 금리인상 의지를 지속적으로 밝히는 가운데, 공시가격과 세율 인상 등으로 인한 보유세 부담 증가, 대출규제로 인한 주거이동 제약 등이 하방압력으로 작용하여 상승폭은 완화될 수 있을 것으로 전망

 

 

5. 생각해보기

 

• 정말 급격한 가격상승이 있었습니다. 위 내용처럼 공급부족과 가구수 증가가 맞물린 결과라 봅니다.
• 내년에도 상승하되 가격부담, 세부담, 대출규제 등으로 완만한 상승이 예상됩니다.
• 하지만 실거주의 경우 위와 같은 영향으로 인해 나온 매물을 잘 선택하여 장만하시는게 좋을 것으로 생각됩니다.
• 마지막으로 2022년에 위와 같은 내용처럼 될 지 지켜보아야 할 것 같습니다.

 

주산연_2022주택시장전망.hwp

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!