부동산 관련 용어(리츠)

이번 글은 각종 뉴스나 주식에서도 언급되는 리츠에 대해 알아보려고 합니다.
내용 정리가 잘 되어 있는 곳은 국토교통부 리츠정보시스템으로 더 많은 정보를 얻고 싶으시면 사이트 접속을 하셔서 확인해보시길 바랍니다.

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1. 리츠 (Real Estate Investment Trusts)* 란?

• 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사임.

* 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것으로 법 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항제2호에 적합하게 설립된 회사 : 자기관리 · 위탁관리 · 기업구조조정 부동산투자회사(법 제2조제1호)

* 다수의 투자자 : 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공(법 제14조의8제2항)
* 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자 운용(법 제25조제1항)
* 투자자에게 배당 : 배당기능이익의 90% 이상 배당 의무(법 제28조)
* 주식회사 : 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법 적용(법 제3조제1항 및 제2항)

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2. 리츠의 목적

• 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

- 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산 간접투자 기회제공

• 부동산 가격 안정

- 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산시장 가격안정 도모함

• 건설시장 활성화 도모

- 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(conduit) 필요함

• 부동산산업의 발전

- 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모함

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3. 도입배경

• 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작으로 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되었으며, 우리나라는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 「부동산투자회사법」을 제정(2001.5.7)하여 처음 도입되었음.

자료 : 국토교통부 리츠정보시스템

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4. 리츠의 구조

• 자기관리 부동산투자회사의 구조

- 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체형 회사

• 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 구조

- (위탁관리) 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목형 회사
- (기업구조조정) 위탁관리 부동산투자회사와 동일한 구조이나 투자대상 부동산이 기업구조조정용 부동산으로 한정

• 부동산투자회사의 비교

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5. 리츠 현황

• 리츠 시장 현황

- 리츠 시장규모는 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2013년도에 10조원, 2016년 25조원을 돌파하여 2020년 12월말 리츠 시장 규모는 63.1조원 달성함

- 리츠는 2001.12.21. 교보메리츠퍼스트CR리츠 설립을 시작으로 2020년 12월말 CR리츠(26개), 위탁관리(252개), 자기관리리츠(4개)로 총 282개 리츠가 인가되어 운용되고 있음

• 리츠 수익률(연평균 배당수익률)

- 2011년이후 리츠수익률은 안정적인 흐름이 지속되고 있으며, 2018년 평균배당수익률은 8.5% 수준을 보임(임대주택 제외)

• 유형별 투자 자산 현황(2019년 12월 말)

6. 각종 뉴스 보기

• 주요 그룹의 리츠 설립 및 편입을 볼 수 있습니다.
• 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 임대료나 매각 차익을 받는 투자를 말합니다.
• 예를 들어 신세계그룹의 경우 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 불확실성이 커진 지난해부터 자산 효율화를 위한 리츠 설립 방안을 논의해 왔다. 이지스자산운용과 합작사를 설립하는 방안은 올 상반기부터 논의된 것으로 알려졌다.

7. 생각해보기

• 과거에는 자체사업이 부동산개발을 통해 시공이익을 얻는 데 그치는 구조였지만 리츠사업은 개발기간 시공이익에 더해 준공 뒤 리츠 상장 차익, 운영기간의 운영수익 배당, 그리고 운영이 종료된 뒤 매각수익까지 내는 구조로 바뀌고 있습니다.
• 민간임대주택의 운영수익을 중심으로 하는 주택형 리츠상품을 넘어 상업시설, 업무시설, 호텔, 박물관 등 다양한 공간을 포함하는 대규모 복합개발사업들을 리츠를 통해 추진 중에 있습니다.
• 앞으로 많은 기업들이 리츠를 통해 사업을 진행할 것으로 보입니다. 이에 이 글을 보시는 분들도 리츠란 무엇인지 알고 계시면 뉴스나 실제로 접하게 되실 때 도움이 되실 거라 생각합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!