부동산 관련 용어(주택공영개발)

이번 글에서는 계속된 집값 상승과 개발사업시 발생하는 각종 비리 등을 억제하기 위한 법안 개정을 지속적으로 추진하고 있어 이에 대한 내용을 알아보려고 합니다.

 

먼저 최근 나온 뉴스를 보겠습니다.

여기에서 언급되는 주택공영개발 이란 무엇인지 간단하게 알아보겠습니다.

 

일단 원문을 찾아보겠습니다.

법안은 대한민국국회 의안정보시스템에서 찾아볼 수 있습니다.

 

주택법 정말 많이 계류하고 있는걸 볼 수 있습니다. 너무 많이 개정은 실제 적용시 많은 혼란을 가져올 수도 있는데 걱정이 됩니다.

 

이제 내용을 보겠습니다.

 

 

1. 주택법 일부개정법률안(진성준의원 등 14인) 중 제안이유 및 주요내용

 

• 현행법은 주택가격의 급격한 상승에 따른 주택시장 불안을 해소하고 투기적 수요를 차단함으로써 국민의 주거안정을 도모하고자 투기과열지구 및 조정대상지역 지정, 분양가상한제 적용 및 거주의무 부여, 전매제한 등 관련 제도를 규정하고 있고, 「공공주택 특별법」은 무주택 서민들에게 주택마련 기회를 제공하기 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고 국토교통부장관이 지정·고시하는 지구로서 공공주택지구를 규정하고 있음.

 

• 그런데 최근 부동산시장의 과열현상과 함께 공공택지에서 민간 주택건설사업자가 주택의 건설·공급을 통한 과도한 개발이익을 얻고 있어 공공택지 내 주택공급의 공공성 강화를 위한 제도 개선이 필요하다는 의견이 있음. 이와 관련하여 2005년 도입·시행되었다가 2015년 당시 부동산시장 여건을 반영하여 폐지되었던 주택공영개발지구제도를 다시 도입할 필요성이 있다는 지적이 제기되고 있음.

 

• 이에 국토교통부장관은 투기과열지구에서 조성되는 공공택지 중에서 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있거나 공공택지 내 주택공급의 공공성을 강화하기 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택공영개발지구를 지정할 수 있도록 하고, 해당 지구에서 조성된 공공택지를 국가·지방자치단체·한국주택공사·지방공사 등 공공기관에 양도하여 해당 공공기관이 주택건설사업을 직접 시행하도록 함으로써 주택의 건설·공급에 따른 개발이익을 공공이 환수하고 그 이익을 서민의 주거안정을 위한 재원으로 사용될 수 있도록 하며, 국민의 주거안정을 도모하려는 것임(안 제63조의3 신설).

 

2. 싱가포르 주택개발청의 환매조건부 분양제도

 

• 싱가포르의 공공주택 구매 및 분양제도 및 이를 담당하는 주택개발기관
• '환매조건부 분양제도'를 집행하고 있다.
• 이 제도는 주택으로 절대 투기행위 못하도록 집값거품 밎 투기를 효과적으로 막아내어 싱가포르인들의 내집마련 및 내집보유율을 세계 최고수준으로 만든 세계적인 공공주택 공급제도라는 평가를 받고 있다. 어느 나라든 해당국의 서민.국민주거문제를 제대로 해결하느냐 마느냐에 따라서 해당국의 경제지표 전반에도 엄청난 영향을 미치는 만큼 싱가폴 주택개발청과 환매조건부 분양제도로 확립된 싱가포르 주택정책은 그 자체만으로도 싱가폴의 경제성장 견인차 역할을 해왔다고 말해도 손색이 없다. 그 덕분에 리콴유가 사실상 종신 집권할 수 있게 해준 가장 확실한 주거 복지제도이기도 하다.
  
• 공산주의 국가를 제외하고 전국민이 법적으로도 거의 확실하게 내집을 마련.보유한 나라는 싱가포르 외에는 거의 없다. 유럽의 복지 선진국들도 못 한다. 자본주의의 특성상 주택도 부동산에 포함되어 최소한 상거래 및 자산투기 수단으로 쓰이는 경우가 대다수이기 때문이다.
  
• 싱가포르 주택개발청 (이하 HDB)가 아파트를 지으면 거기에 입주민 분양을 받는데 오직 HDB한테서만 주택구입 가능. 이후 살다가 다시 처분하고 이사가든지 할 때, 어떤 이유가 됐든 오직 HDB에만 주택을 되팔 수 있다. 오직 처음 구매했던 집값원가로만. 즉 원천적으로 주택거품을 막고 주택의 불로소득 및 투기상품화 적극차단에 특화된 제도
• 그래서 싱가폴에서 이러한 일반아파트 단지에 가보면, 우리로 치면 각 아파트 동의 경비실 앞이나 출입구등 로비역할을 하는곳에 설치된 게시판마다 아예해당 아파트의 분양원가가 그대로 게시판 벽보로 게시되어 있으며, 이러한 주택분양원가 공개는 싱가폴 주택관련법상의무적으로 공개하도록 규정되어 있다.
  
• 언제까지 살든 한번 구매한 주택은 무조건 영구임대 형태이며, 따라서 사실상 내집이라고 봐도 무방하다. 실질적 집주인은 오직 국가 하나뿐. 국민의 86%가 HDB 일반 아파트에 거주하고 있으며 주택 자가 점유율은 92.3%에 달한다. 법적으로 우리나라의 전.월세니 다주택 보유자 등의 주택 소유형태는 없다. (주택 그 자체에 우리로 치면 타워팰리스급의 콘도미니엄이니 하는 등급 형태만 존재.)
  
• 무엇보다도 주택 입주시 집값과 관련해 놀라운 게 있는데, 전체 집값의 20%만 지불하면 즉시 입주 가능하다고 한다.싱가폴 HDB 일반아파트 가격은 4~5인 가족 기준 3~40평대 일반아파트 한채 평균 가격이 원화로 대충 1억2천만원 정도.(현재는 조금 올랐다고 한다) 그러면 대충 원화로 2,500만원 정도면 즉시 입주권이 부여된다고 한다.(싱가폴 국적자 한정) 그럼 나머지 억단위 집값을 어떻게 갚느냐....연기금 납부액에서 일정비율로 매월 매년마다 공제되어 나머지 집값을 지불하는 형태. 예를 들어 방 3개짜리 3억원 집을 분양받은 사람은 집값의 80%를 월 100만원을 25년간 상환해서 갚으면 된다.
• 우리나라처럼 내집 마련할 때 주택담보대출이니 모기지론이니 이런 주택관련 금융상품이 필요없는 건 물론 돈 갚을 부담도 상당히 줄일 수 있다. 대신 이러한 제도는 아무래도 너무 막 사용될 경우, 국가재정에 무리를 줄 수도 있어서, 싱가포르 법상 1인당 인생에 오직 두번 이내로 제한하고 있다. 그 외에도 지역적이거나 계약조건 등 여러가지로 한번 입주한 주택에서 평생 붙박혀 살수 있도록 강력히 주택정책을 통제한다고 한다. 그래서 이 제도의 결정적인 단점이 있다면 바로 거주지 이전 (이사) 문제다. 굉장히 까다롭고 때에 따라선 불가능하다. 그럼에도 이 제도가 싱가포르에 정착될수 있던건 싱가포르가 다름아닌 도시국가이기 때문. 싱가폴 어느 지역에 거주하든 단 하나의 도시권 이내인 만큼 출퇴근 시간에 고생좀 할지언정 제 아무리 멀리떨어진 직장 학교 등지라 해도 대중교통으로 커버가 가능하다.
• 다만 외국인들은 이런 제도의 혜택을 누리지 못 한다. 그리고 월평균 650만원 이상 고소득자는 이 제도의 혜택을 볼 수 없다.

 

3. 생각해보기

 

• 위에서 살펴본 싱가포르 주택개발청의 환매조건부 분양제도를 보면 싱가포르라는 나라만이 할 수 있는 제도란 생각이 듭니다. 싱가포르 여행을 가보면 이동시간이 많이 걸리지 않아 어디든 불편없이 다닐 수 있음을 알 수 있습니다. 따라서 거주지 이전에 대한 필요성을 많이 느끼지 않을 수 있습니다. 하지만 우리나라는 지역마다 이동을 하기가 쉽지 않고 각각의 생활권을 가지고 있기 때문에 거주지 이전이 필수적으로 발생합니다. 따라서 싱가포르 정책을 우리나라에 완전히 도입은 어려울 것으로 보입니다.
• 또한 이번 법안에서 공공택지를 국가·지방자치단체·한국주택공사·지방공사 등 공공기관에 양도하여 해당 공공기관이 주택건설사업을 직접 시행한다는 문구가 있는데 얼마전 있었던 LH사태와 같은 문제는 없을지 의문이 됩니다.
• 결국 너무 많은 규제는 다시 또다른 문제를 야기시킬 수 있어 상황을 더 어렵게 할 수 있기 때문에 신중해야한다고 봅니다.
• 계류 중인 이 법안이 과연 통과될지 만약 통과된다면 효과가 있을지 한번 지켜보아야 할 것 같습니다.

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!