부동산 관련 용어(재건축 초과이익환수제)

이번 글에서는 요즘 많은 조합에서 갈등을 유발하는 재건축 초과이익환수제에 대해서 알아보려고 합니다.

 

아래와 같이 관련 뉴스가 많음을 알 수 있습니다.

 

 

1. 재건축 초과이익환수제란?

 

• 재건축 종료시점(준공인가) 집값에서 개시시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3,000만원을 넘을 경우, 초과금액 구간별로 10~50% 누진 과세하는 제도입니다.

     - 하지만 그 기간이 10년을 초과하는 경우 역산하여 부과종료시점 10년전부터 부과종료시점까지의 차액을 계산

 

• 재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)

자료 : 집슐랭

 

• 재건축 초과이익환수제는 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 시행되는 제도입니다.

     - 여기서 말하는 '개발이익'은 택지개발사업ㆍ공업단지조성사업 등의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회ㆍ경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말합니다.

 

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2. 재건축 초과이익환수제 연혁

 

• (2006) 도입

• (2007~2013) 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 제도 시행이 한시적 유예

• (2018) 시행

 

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3. 재건축 사업 추진 지연 사례 발생

 

• 만약 A단지의 현재 준공예정날짜가 2025년 3월이면 2015년부터 2025년까지의 차액을 계산해 부담금을 책정
• 그런데 2030년으로 준공시점을 미루면 2020년에서 2030년까지의 차액이 지금보다 감소할 테니 환수금도 줄어든다는 반대 주장도 펼쳐지고 있습니다. 
• 하지만 앞으로 부동산 가격이 상승할지 하락할지는 아무도 알 수 없기 때문에 기존 조합과 반대 비대위와의 갈등이 발생하고 있습니다.

자료 : 집슐랭

 

• 해당 구청 관계자는 "어떻게 해라 이렇게 해라라고 말씀드릴 수 있는 사항은 사실 아니라서 저희 쪽에서 딱히 관여하고 있는 사항은 없습니다. 갈등을 잠재울 수 있는 방법이 없기 때문에 기다리고 있는 상황입니다." 라고 합니다.

 

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4. 문제점(집슐랭 내용 인용)

 

• 이익의 일부를 사회에 환원해 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모한다는 목적은 좋지만 오히려 재산권 피해, 조합원간 갈등과 같은 사회적 문제를 발생시키며 사업 속도만 늦추고 있다는 목소리도 커지고 있습니다.
• 또한 현금화되지 않은 이익에 대해 국가가 세금 납부를 요구하는 ‘미실현 이익에 대한 과세’가 형평성에 어긋난다는 불만도 들리는 상황입니다.
• (송승현 도시와경제 대표) 준공인가일이 기준으로 이익을 환수해 가면 경제력이 부족한 조합원은 퇴출될 수밖에 없다. 기존의 주민을 쫓아내는 결과를 가져오기 때문에 주민들의 재입주율을 높이겠다는 정부의 취지하고도 좀 잘 맞지가 않았습니다. 재건축 초과이익 환수제 재건축 부담금에 대한 산정 기준이라든지 부과 시점을 개정하는 방안을
  검토해 볼 필요가 있지 않나 생각됩니다.

 

 

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5. 생각해보기

 

• 재건축 초과이익환수제상 정해진 3,000만원은 현재 경제상황에서는 맞지 않는 금액으로 보입니다. 화폐의 가치가 떨어지고 있는 시점으로 이 제도를 유지할 계획이면 금액 조정이 필요할 것으로 생각됩니다.
• 또한, 조정이 있지 않으면 여러가지 원인으로 집값 상승폭이 급격하게 오르는 시점이고 향후에도 만족할만한 공급이 없을 경우 꾸준히 상승할 것으로 보이므로 초과이익환수금에 대한 부담이 더 커질 것으로 보입니다.
• 위와 같은 한 아파트 사례처럼 조합원간 갈등으로 계속 사업이 지연되면 그 만큼 공급도 늦어지므로 아파트 시장에 더 많은 영향이 있을 것으로 보입니다.

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!