서울 ' 반값아파트 ' 후보지 반발 확산…"반전세와 뭐가 달라?"('21.11.12)

이번 뉴스는 최근 서울주택도시공사 사장 후보자의 반값아파트 계획에 대한 내용을 알아보려고 합니다.

일단 저번에 언급해드린 토지임대부란 단어가 기억이 나고 이 뉴스에서도 언급되고 있습니다.
제 블로그 내용 중 부동산 관련 용어에서 한번 보시면 더 이해가 빠르실 것 같습니다.


1. 뉴스 내용(머니투데이)

• 김 후보자는 지난 인사청문회에서 은평구 녹번동 서울혁신파크, 강남구 대치동 세택(SETEC) 및 수서동 공영주차장 부지 등을 신규 토지임대부 사업지로 거론했다.
• 김미경 은평구청장은 "서울혁신파크 부지에 반값 아파트를 공급하는 것은 도시기능은 외면한 채 주택공급에만 급급한 잘못된 발상"이라며 "서울시와 소통하며 혁신파크의 고밀도 복합개발을 추진하고 있었는데 당혹스럽다"고 밝혔다.

- 혁신파크는 3호선 불광역 앞 옛 질병관리본부 부지로 2015년 서울시가 매입했다. 부지 규모는 약 11만㎡로 주택 위주로 고밀개발 시 1500가구 이상 대단지 건립이 가능할 전망이다. 그러나 은평구는 예정대로 서울시립대 캠퍼스와 혁신기업, 상업·업무시설 등 복합개발이 바람직하다는 입장이다.

- 옛 서울의료원 부지에 이어 이번에 대치동 세택과 수서 공영주차장까지 토지임대부 신규 사업지로 거론된 강남구도 "협의되지 않은 내용"이라며 선긋기에 나섰다. 정순균 강남구청장은 앞서 정부의 서울의료원 부지 공공주택 3000호 공급 계획도 반대하며 행정 소송을 검토하겠다는 입장을 밝혔다.

• 김 후보자는 토지임대부 주택이 시장 안정화에 효과가 있다는 견해를 밝혔다. 그는 "수도권 적정 분양가는 4억원 미만"이라며 "주변에 낮은 시세로 공급되면 서울 집값 안정에 효과가 있을 것"이라고 말했다. 또 "강남 30평대 전셋값이 15억원인 상황에서 4억~5억원에 건물을 자기 것처럼 사용하고 다음에 매각할 수 있어 많은 분들이 청약할 것"이라고 예상했다.
• 하지만 반론도 만만치 않다. 매달 별도 토지임대료를 내는 사실상 '반전세' 형태의 불안정한 주거 형태인 데다 노후화되면 재건축이 어렵고, 충분한 공급량을 확보할 땅도 부족다는 이유에서다.
• 더불어민주당 소속 김호평 시의원은 인사청문회에서 "토지임대료가 월세와 뭐가 다르냐"며 "3억원 아파트라 하지만 실제로는 3억원이 아니"라고 지적했다.
• 김 후보자는 토지까지 3.3㎡당 800만원에 분양하는 아파트의 경우 토지비를 빼고, SH공사 이윤을 포함해 3.3㎡당 550만원에 분양하면 매월 토지임대료 40만원을 따로 받는다고 설명했다. 다만 이는 평균 공급가격을 전제한 것으로 토지비가 비싼 강남권의 경우 실제 임대료 부담은 훨씬 클 것이란 지적도 나온다.
• 이에 대해 김 후보자는 "새로 짓는 신축 아파트는 100년을 살 수 있도록 잘 짓겠다"고 했지만, 주거 트렌드 변화에 둔감한 견해라는 비판도 나온다. 저가 공급 목표에 치중해 적정 공사비를 보장하지 않는다면 기존 공공주택처럼 품질 문제가 불거질 수 있다는 우려도 있다.
• 시유지가 부족해 공급 물량을 확보하기 어렵고, 가격 안정화 효과도 크지 않을 것이란 분석도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "토지임대부 주택은 국공유지에 짓는데 서울은 가용토지 한계로 대량의 주택공급에 한계가 있다"며 "분양가를 낮춰 폭리를 막으면 시장이 안정된다는 논리가 실현되려면 대량의 주택이 공급돼야 하는데 신규 주택이 소규모로 분산 공급되면 분양가를 아무리 낮춰도 인근 시세에 맞춰지는 결과로 귀결된다"고 지적했다.

2. 언급된 부지위치 확인

• 은평구 녹번동 서울혁신파크

- 기사에서 언급된 대로 기존 계획이 수립되어 진행 중인 사항입니다.
- 카카오맵으로 혁신파크 계획도와 비교해보면 빨간색은 현재 완료된 사업으로 보이며, 점선으로 된 지역(이노스토리텔, 혁신아케이드, 어린이복합문화시설 등)이 아직 조성예정인 곳으로 보입니다. 이 위치들이 SH사장 후보자의 반값아파트 조성지역으로 보입니다.
- 서울혁신파크 위치는 북측에 한국환경산업기술원, 한국여성정책연구원, 한국행정연구원 등 연구기관들이 있으며, 남측에는 북한산푸르지오, 래미안베라힐즈 등 대단지 아파트도 있어 그 가운데 위치한 서울혁신파크의 계획 기능은 잘 어울릴 것으로 보입니다. 주거지만 많은 것보단 일자리+주거지+문화시설이 같이 조화롭게 있는 곳이 더 좋기 때문입니다.

자료 : 서울특별시 은평구청

자료 : 카카오맵

• 강남구 대치동 세택(SETEC)

- 일단 세택에 대해 알아보겠습니다.
- SETEC은 서울시 신성장동력산업 및 정착사업 관련 전문 전시컨벤션시설로서 SBA(서울산업진흥원)가 운영하고 있습니다. 서울 강남의 교통요지에 입지한 SETEC은 대지면적 33,678㎡, 건축연면적은 11,019㎡ 규모로 총 3개의 전시실과 5개의 회의장으로 구성되어 있으며 전문전시회, 박람회, 각종 이벤트를 비롯한 중·소규모 회의 운영이 가능한 전문 전시컨벤션 시설입니다.
- 세택의 위치를 보면 그 유명한 대치동에 있습니다. 은마아파트, 대치쌍용1차아파트, 한보미도맨션1,2차아파트가 인접해 있으며 3호선 학여울역과 1번출구로 연결되어 있습니다.
- 이 곳에 반값아파트가 들어오면 과연 어떻게 될까요? 일단 반값아파트가 확정되고 향후 입주를 하게 되면 반값아파트에 사시는 분들은 인프라는 누릴 수 있지만 상대적 박탈감도 느낄 것으로 보입니다.

자료 : 카카오맵

• 강남구 수서동 공영주차장 부지

- 수서역북공영주차장과 수서역공영주차장이 있습니다.
- 위치는 3호선 수서역과 수인분당 수서역을 이용할 수 있는 더블역세권이며, 이마트, SRT수서역도 이용하기 좋은 곳입니다.
- 인근 수서6단지는 영구임대아파트로 부지면적은 약2.7만㎡으로 1,508세대이며, 공급면적(전용)은 23.81㎡로 소규모 아파트입니다.
- 공영주차장 부지에 공급될 아파트 세대수를 수서6단지를 비례로 적용해보면, 1,228세대로 나옵니다. 하지만 요즘 트랜드상 공급면적(전용)이 넓은 공간을 선호하고 있어 수서6단지와 유사하게 공급할지 더 큰 규모로 공급할 지 궁금합니다.

자료 : 카카오맵을 토대로 자체편집

3. 생각해보기

• 반값아파트에 대한 뉴스내용 중 언급된 세군데 위치를 확인해보았습니다.
• 서울특별시 소유부지+역세권+주변인프라도 우수한 곳으로 구상한 것으로 확인되었습니다.
• 하지만 공급방식이 토지임대부 주택으로 이 방식은 알려지다시피 문제점을 가지고 있습니다. 먼저 아파트 준공 후 기간이 지날 경우 시설노후에 따른 재건축이 어렵다는 점입니다. 실제로 시내 첫 토지임대부 아파트인 용산 시범중산 아파트는 1971년 준공돼 올해 입주 51년차를 맞은 노후 단지인데 땅 주인인 서울시가 재건축을 하려면 주민 100% 동의를 요구하면서 사업 추진에 난항을 겪었습니다. 이에 최근 동의율을 낮추는 방안을 검토 중이나 이 문제를 해결해도 토지보상비 등 넘어야 할 산이 많습니다.
• 물론 언급된 반값아파트 주택을 선호하는 분들도 계시겠지만 주변과 조금 어울리지 않는 공급으로 주변 아파트 시세에 영향을 미칠지 여부와 공급면적은 어느 규모일지 등 SH공사 후보자가 채택되고 언급된 부지에 반값아파트 공급계획이 어떻게 진행되는지 확인해봐야 할 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!