중대형 오피스텔 공급이 늘어나고 주거여건은 개선됩니다('21.11.11)

이번 뉴스는 몇년 간의 집값 상승에 따른 방안 중 국토교통부(장관노형욱)가 9월 15일 발표한 ｢공급확대를 위한 현장애로 개선방안｣의 후속조치로서 ｢오피스텔 건축기준｣을 11월 12일 개정 고시한다는 내용입니다.

1. 오피스텔 건축기준 개정안 주요 내용

• 3~4인 가구에 적합한 중대형 오피스텔 공급 촉진이 기대된다.

- 당초 오피스텔은 실별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에만 온돌ㆍ전열기 등 바닥난방 설치가 가능하였으나, 앞으로는 전용면적이 120㎡ 이하인 경우까지 바닥난방 설치가 허용된다.

- 오피스텔은 아파트와 달리 전용면적 산정에서 제외되는 발코니* 설치가 금지되어, 동일한 전용면적이더라도 아파트 대비 실사용면적이 작아 3인 이상 가구의 주거수요 대응이 곤란하였다.

* 건축물 내·외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 외벽에 접하여 부가적으로 설치하는 공간(외벽에 접한 길이×1.5m를 바닥면적에서 공제)

- 바닥난방 허용 면적 확대로 전용 84㎡ 아파트에 준하는 중대형 주거용 오피스텔 공급이 촉진되어 3~4인 가구의 주거수요 대응 및 주택난 해소에 기여할 것으로 기대된다.

* 전용면적 84㎡ 아파트는 발코니(서비스면적 약 30㎡) 고려 시, 실사용 면적 약 120㎡

• 세대 간 쾌적한 주거환경을 위한 배기설비 개선이 기대된다.

- 이용자의 주거환경을 개선하기 위하여 건축허가 시 허가권자가 냄새ㆍ연기 차단시설 등 배기설비 설치를 권고할 수 있도록 한다.

- 오피스텔은 공동주택과 달리 배기설비 설치에 관한 근거규정이 미비하여 세대 간 담배연기 등 악취로 인한 민원이 잦았으며, 8월 18일 제7차 소비자정책위원회* 의결을 통한 제도개선 요구가 있었다.

* 소비자 권익증진 및 소비생활 향상에 관한 정책을 조정ㆍ심의하기 위해 ｢소비자기본법｣에 따라 설치(공동위원장:김부겸 국무총리, 여정성 서울대 교수)

- 이에 따라 도면, 실사용 용도 등을 고려할 수 있는 허가권자가 오피스텔의 배기설비에 대하여 공동주택에 준하는 기준*의 적용을 권고할 수 있도록 하여 쾌적한 주거환경 제공이 기대된다.

* 주택건설기준 등에 관한 규칙 제11조(배기설비)에 따른 배기구, 배기통 등 설치 기준

• 국토교통부 엄정희 건축정책관은 “다양한 주거수요와 주거환경 개선 요구를 반영하여 제도개선을 지속해나가겠다”라고 밝혔다.

2. 오피스텔 분양사례

• 올해 10월에 분양한 힐스테이트과천청사역 같은 경우 초역세권에 아파트와 유사한 4베이+침실3+화장실2 등을 갖춰 아파트 대체제로서의 역할이 가능할 것 같습니다.

자료 : 현대건설

• 전용면적 84.2212㎡ / 공용면적 26.6650㎡ / 공급면적 110.8862㎡ / 계약면적 165.4829㎡ 로서 이번 개정안의 규모는 아닙니다.
• 하지만 입지가 우수한 곳에 새로 지어질 오피스텔의 경우 중대형 면적이 도입가능해졌고 이에 분양경쟁률 및 분양가도 많이 높을 것으로 예상됩니다.

자료 : 네이버부동산

3. 생각해보기

• 올해 전국 오피스텔 매매 건수가 벌써 역대 최고 기록을 넘어섰고 아파트 규제에 따른 풍선효과로 오피스텔 청약 경쟁률 역시 사상 최고로 치솟고 있는 상황입니다.

• 2000년대 초반까지만 해도 바닥난방이 전면 허용됐지만 2004년 6월 이후 바닥난방을 전면 금지했습니다. 이후 전세난이 심해지자 2006년 말 전용면적 50㎡ 이하, 2009년 1월부터는 60㎡ 이하 소형 오피스텔의 바닥난방을 허용했고 2009년 8월에는 85㎡까지 허용 대상을 확대했습니다. 12년 만에 이 기준이 다시 120㎡까지 추가로 완화된 것입니다.
• 통상적으로 오피스텔은 아파트와 비교해 면적과 관리비 측면에서 불리하고 기존 용적률이 높고 감가상각도 많이 되기 때문에 여건변동시 아파트보다 가격 방어가 훨씬 더 어려운 것으로 알고 있습니다.
• 하지만 아파트 공급에는 긴 시간이 소요되는 만큼 건축도 쉽고 자투리땅을 활용할 수 있는 중대형 오피스텔 공급을 늘려 공급 부족을 해소하고 아파트 가격을 안정시켜보겠다 하는 게 정부의 생각인 것 같습니다. 이는 아파트 공급이 원활하게 되지 않는 상황에서 오피스텔 규제가 추가로 완화되면서 곳곳에서 난개발과 공급과잉, 고분양가 등 각종 부작용이 발생할까 걱정되기도 합니다.
• 또한, 기존 오피스텔 수요가 중대형 수요로 옮겨올 수 있어 오피스텔을 보유하고 계신 분들은 주변 계획들을 잘 확인하고 있어야 할 것 같습니다.
• 물론 입지가 좋은 오피스텔의 수요는 꾸준히 있을 수 있습니다. 이에 오피스텔을 선택할 경우에도 아파트와 마찬가지로 각종 분석을 통해 가격방어가 가능한 똑똑한 오피스텔 선택이 필요할 것으로 생각됩니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!